Когда предстоит покупка жилья на вторичном рынке, важно исключить все возможные риски. Предыдущие собственники могут оставить после себя долги по коммунальным платежам и капремонту. Обязан ли покупатель рассчитываться по долгам за ЖКХ, которые накопились до него и что делать, если о задолженности узнали после покупки, в нашем материале.
Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника
Закон не запрещает продавать квартиры с долгами по коммунальным платежам.
Однако при совершении сделки задолженность не списывается, а распределяется между бывшим и новым собственниками.
- Долги за ЖКУ: электричество, водоснабжение, газ, канализацию, содержание дома, относятся к тому, кто пользовался услугами. Таким образом, их должен гасить предыдущий владелец, и к покупателю квартиры они не будут переходить.
- Долги по капремонту переходят на нового собственника. В соответствии с законом (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) взносы на капремонт закрепляются за объектом, поэтому при покупке жилья, где есть такой долг, новый собственник будет его оплачивать.
Чем опасна покупка квартиры с долгами
Если купить квартиру, в которой не оплачивались коммунальные услуги либо взносы за капремонт, придется столкнуться с несколькими проблемами:
- Оплатите долг самостоятельно, поскольку доказать, что долг принадлежит другому владельцу, нелегко. Однако даже если вам удастся доказать это, вы можете не найти первоначального владельца.
- В большинстве случаев управляющая компания пытается взыскать долг по арендной плате с нового владельца.
- Они могут отказаться переоформить счет на нового владельца или пригрозить начислением пени за задолженность по квартплате. Они отказываются регистрировать сделку.
- Если коммунальные платежи не оплачиваются несколько месяцев подряд, управляющая компания может обратиться в суд. По решению суда на квартиру будет наложен арест, и все действия, связанные с ней, будут признаны недействительными.
- Сделка купли-продажи останавливается на этапе регистрации, и покупатель обязан разыскать продавца и его денежные средства.
- Если продавец скроется или потратит все средства, полученные в качестве оплаты за квартиру, его можно больше не увидеть. Покупатель остается без денег и без жилья.
Требование управляющей компании погасить задолженность по коммунальным платежам при смене собственника является незаконным. Обязанность по оплате коммунальных платежей с момента вступления в права собственности лежит на новом собственнике. Для решения этого вопроса необходимо написать заявление на имя директора управляющей компании с просьбой не использовать старые счета. К заявлению необходимо приложить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий приемку квартиры.
Как узнать о долгах до покупки квартиры
Покупатель имеет право ознакомиться со всеми документами, которые касаются приобретаемого объекта. Самый простой и логичный шаг — попросить продавца предоставить справку из управляющей компании об отсутствии долга и показать квитанции по оплате за капремонт. Если по какой-либо причине владелец недвижимости не может это сделать, нужно:
- Обратиться в компанию, которая обслуживает дом. Иногда это несколько организаций, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать прямые договоры.
- Встретиться со старшим по дому. Как правило, он обладает информацией о долгах за капремонт и может прояснить ситуацию.
- Проверить данные продавца по базе судебных приставов. Эта база доступна всем, достаточно ввести ФИО и дату рождения, и отобразится информация о задолженностях, которые числятся за человеком. У каждого долга в пояснении указан его характер. Долги по коммунальным платежам там появятся, если управляющая компания подаст на должника в суд.
- Заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Документ получают на сайте Росреестра, достаточно знать только адрес объекта. Из выписки можно узнать об аресте, или запрете на проведение сделок.
- Внимательно изучить договор купли-продажи. Нельзя покупать жилье с формальным отношением к договору. В нем могут быть пункты, которые говорят о переходе долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту от прежнего хозяина квартиры к новому. Если не заметить этого, придется все оплатить.
Кроме задолженности по квартплате, обременение могут наложить на квартиру за долги по алиментам или кредитным платежам. Если у собственника проблемы с финансами, это должно насторожить и предостеречь от рискованной покупки. Не будет лишним узнать, не находится ли квартира в залоге у банка. Это покажет выписка ЕГРН.
Что делать, если обнаружен долг
Если продавец честно признался в том, что у него есть задолженность по коммунальным платежам и взносам за капремонт, или этот факт выявили при проверке документов, можно договориться. Для этого нужно внести изменение в договор купли-продажи и внести пункт о том, кто должен платить по счетам.
Когда продавец готов заплатить сам, можно указать в договоре, что стороны откладывают сделку и собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам, пока не будет погашен долг.
Когда для оплаты привлекают средства аванса, составляют договор аванса, продавец получает часть денег вперед и использует их для погашения долга.
Когда задолженность переходит к покупателю, приобретать недвижимость можно только с четким указанием суммы долга. В этой ситуации покупатель может требовать скидку с бывшего владельца.
Если скидку на квартиру получили взамен погашения долга, это надо отразить в отдельном пункте договора. При расторжении сделки доказать факт оплаты чужих долговых обязательств будет сложно, как и вернуть потраченные деньги.
Что делать, если купили квартиру с долгами
Когда о неоплаченных счетах старых хозяев квартиры новый собственник узнает только после новоселья, необходимо срочно разыскать должников. Откладывать вопрос нельзя: они могут поменять номера телефонов и не выходить на связь.
Если прежний владелец отказался платить, действовать надо по следующему плану:
- Получить в Росреестре выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права собственности.
- Обратиться в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет на нового владельца помещения. Долги продавца останутся на старом счете и разбираться с ними управляющей компании придется самостоятельно.
- При отказе направить жалобу в вышестоящие инстанции, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру.
С долгами по капремонту ситуация сложнее, однако и тут можно законно снизить сумму долга. Когда задолженность формировалась несколько лет, можно применить к ней срок исковой давности. На основании ст. 196 ГК РФ он равен трем годам. То есть, если долг копили пять лет, платить придется только за три последних. Сделать это можно только в суде.
Бывают случаи, когда квартиру приобретали без долгов, но они сформировались позже. Например, управляющая компания обнаружила неточности расчетов. Такие вопросы решают в суде, и собственник, как правило, выигрывает в этой ситуации. Налицо халатность в произведении расчетов.
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции по коммунальным платежам и капремонту. Если появились сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и поискать другие.
Источник: https://kontur.ru/reestro/blog/25596-pokupka_kvartiry_s_dolgami_po_kommunalnym_platezham_i_kapremontu
